Dorpscentra: het donut dilemma

Steeds meer dorpscentra hebben ermee te maken: het donut dilemma. Dorpscentra verworden tot een donut. Aan de buitenkant zitten de winkels en aan de binnenkant is het leeg. En dit is een dilemma, want wat doe je? Eigenlijk wil je de binnenkant goed hebben. Lekker compact, gezellig en vol met winkels, horeca en andere functies. Tegelijk ontstaat hier nu juist de leegstand en zitten de winkels aan de buitenkant. Blijkbaar zijn deze locaties aantrekkelijker. Moet je de winkels daar dan weghalen?

Hoe ging het altijd?

Even een schets van de situatie. In de afgelopen decennia is in veel dorpscentra het winkelaanbod sterk uitgebreid door nieuwbouw aan de randen van het centrum. Daar zijn veel winkelunits bijgebouwd met ruime maatvoering, moderne opzet en vaak goed bereikbaar nabij parkeerterreinen. In de goede jaren was dit een aanvulling op de oude (historische) winkellinten. De dorpscentra werden ontwikkeld tot echte winkelgebieden, met een voetgangersgebied, een mix van filiaalbedrijven en lokale ondernemers en een winkelstructuur, soms in een ‘achtje’, met aan de buitenkant sterke trekkers en ruim parkeren rondom het centrum. Nu zien we juist in dit winkelhart, het voetgangersgebied, de leegstand ontstaan. Er ontstaat een gatenkaas, donut of hoe je het ook wil noemen.

Het donut dilemma

En daar ontstaat het dilemma. Een winkelgebied wil je namelijk aantrekkelijk houden door een aaneengesloten winkelfront, zonder gaten en met een logische routing. Er is echter onvoldoende vraag om de leegstand opnieuw in te vullen met winkels. Wat je dan kan doen is juist verspreide winkels of winkels die aan de randen liggen naar binnen halen om zo een kleiner compacter centrum te realiseren. Het lastige is echter om deze winkels te verleiden naar die andere locatie te gaan. De randen zijn namelijk aantrekkelijker. Het huurniveau is lager, ze zijn goed bereikbaar en de units zijn vaak moderner. Moet je ze dan toch laten zitten of koste wat kost verplaatsen?

Van donut naar berliner

Het antwoord? Geen van beide. Je moet kijken naar passende locaties. Dat begint ermee dat je het centrum niet ziet als die donut maar als een ‘berliner’. Een zoetigheid met een heerlijke binnen-vulling. Wat je ook niet moet doen is het centrum zien als een winkelcentrum, maar als een breed multifunctioneel centrumgebied. Een centrum waar veel meer functies samenkomen, dan alleen winkels. En elke functie heeft weer zijn eigen vestigingsvoorwaarde. Dit maakt het mogelijk binnen het centrum diversiteit aan te brengen met unieke deelgebieden die samen een geheel zijn. Primair gaat het om het creëren van aantrekkelijke locaties binnen het centrum, passend bij het profiel, de doelgroepen en de behoefte. Van daaruit zoek je naar invulling met passende functies. Dit kan leiden tot nieuwe functies en tot verplaatsing en nodige herstructurering.

Strategische visie nodig

Om dit in goede banen te loodsen is een strategisch dynamische visie op het centrum nodig. Een visie waarbij je een stip aan de horizon zet én waarbij je realiseert dat een centrum een dynamisch geheel is en nooit af. In feite schuift de horizon altijd voor je uit en moet je de stip om de pak hem beet vijf jaar herijken. Kortom een mooie uitdaging voor gemeenten, vastgoedeigenaren en ondernemers.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.